KalkulacjaKredytu.pl
Kalkulator O serwisie Bezpłatna analiza

Wynajem czy zakup? Sprawdź, co bardziej się opłaca

Uruchom kalkulator
Wpisz obecny czynsz, wartość mieszkania, wkład własny i parametry kredytu. Kalkulator porówna koszt najmu z zakupem własnego mieszkania oraz pokaże gotówkę potrzebną na start. Wynik możesz wysłać do bezpłatnej analizy.
Wybierz tryb symulacji:
Rata kredytu Zdolność kredytowa Wynajem czy zakup Nadpłata kredytu Refinansowanie Kredyt gotówkowy
Nie wliczaj mediów zależnych od zużycia (prąd, gaz, woda). Porównanie opiera się na samym odstępnym dla właściciela.
Odejmiemy tę kwotę, żeby zostało samo odstępne dla właściciela. Sama administracja nie wchodzi do porównania.
💡 Skąd ten procent? (Rozwiń)
Zgodnie z prawem, właściciel może co roku waloryzować umowę o wskaźnik inflacji GUS. Ponadto rynkowe stawki najmu rosną historycznie w tempie od kilku do kilkunastu procent rocznie w zależności od gospodarki.

Ten wskaźnik podnosi wyłącznie odstępne dla właściciela. Kalkulator nie prognozuje zmian opłat administracyjnych — po obu stronach pozostają nominalnie stałe.
Finansowanie zakupu
Wkład własny decyduje o kwocie kredytu i o tym, jaką stawkę możemy dobrać — dlatego pytamy o niego od razu przy cenie.
Możesz wpisać kwotę wkładu własnego — kalkulator przeliczy, jaki to procent wartości nieruchomości.
BGK gwarantuje brakujący wkład własny (do 20%, max 100 tys. zł). Prowizja wynosi 1% od kwoty gwarancji.
Sprawdzimy, czy cena za m² mieści się w limicie RKM/BGK dla tej lokalizacji (wykorzystamy podaną wyżej cenę i powierzchnię).
Stawka orientacyjna z pomiaru ofert rynkowych. Nie jest ofertą — możesz ją nadpisać własną.
Dodatkowe warunki oferty (opcjonalne)
Zaznacz tylko, jeśli faktycznie spełniasz warunki. Uwzględnimy odpowiedni tor ofertowy wyłącznie wtedy, gdy jest realnie korzystniejszy od oferty standardowej.
Opcjonalne — pozwala oszacować koszty administracyjne i (jeśli wybierzesz RKM) sprawdzić limit ceny za m².
Ubezpieczenia po stronie zakupu
Wchodzą do porównania, bo wiążą się bezpośrednio z kredytem i zakupem.
Porównanie nie obejmuje opłat administracyjnych ani mediów — po żadnej ze stron. Zależą one od konkretnej nieruchomości i mogą się mocno różnić między porównywanymi mieszkaniami (np. najem 30 m² i zakup 60 m²), a nie od tego, czy mieszkanie wynajmujesz, czy kupujesz.
Dostosuj ubezpieczenia (Rozwiń)
Wynik liczy się automatycznie po zmianie pól.
💸 Miesięczne obciążenie
—
—
ℹ️ Rzeczywista rata może różnić się o kilka złotych ze względu na metodologię wyliczeń stosowaną przez bank.
Najem
Własność — orientacyjny cashflow
💰 Gotówka na start
—
—
⏳ Twoje finanse po 5 latach
—
—
📉 Kiedy koszty finansowania i zakupu stają się niższe od odstępnego
—
—
—
Wyślij do analizy
Porównanie obejmuje koszty najmu i finansowania zakupu — nie jest pełnym kosztem utrzymania mieszkania. Opłaty administracyjne oraz media zależne od zużycia (prąd, gaz, woda) nie są uwzględniane po żadnej ze stron, ponieważ zależą od konkretnej nieruchomości, a nie od tego, czy mieszkanie wynajmujesz, czy kupujesz. Symulacja waloryzuje o podany % wyłącznie odstępne dla właściciela; ubezpieczenia pozostają nominalnie stałe. Nie uwzględniamy też podatku od nieruchomości, kosztów remontów, kosztu sprzedaży nieruchomości, przyszłej zmiany jej ceny ani alternatywnego wykorzystania wkładu własnego.

Czy wynajem naprawdę oznacza „palenie pieniędzy"? Sprawdźmy na liczbach

Odstępne trafia wprost do kieszeni właściciela — często dosłownie pokrywa ratę kredytu, który zaciągnął na zakup tej samej nieruchomości. Gdy zdecydujesz się wyprowadzić, nie zostaje z tego żaden kapitał.

Uczciwe porównanie wymaga jednak pokazania obu stron. Właściciel też ponosi koszty, które nie wracają: odsetki od kredytu, opłaty administracyjne, ubezpieczenia oraz jednorazowe koszty zakupu i formalności. Do jego kapitału trafia wyłącznie część kapitałowa raty — w pierwszych latach jest to niewielki ułamek wpłacanej kwoty. Dlatego kalkulator powyżej zestawia koszt bezpowrotny najmu z kosztem bezpowrotnym zakupu, a spłacony kapitał pokazuje osobno — zamiast porównywać cały czynsz z samym kapitałem właściciela.

Druga realna różnica dotyczy dynamiki: odstępne jest zwykle waloryzowane co roku, podczas gdy część odsetkowa raty maleje wraz ze spłatą kapitału. Kalkulator uwzględnia wzrost odstępnego, natomiast nie prognozuje zmian opłat administracyjnych ani przyszłej ceny nieruchomości — pokazuje liczby wynikające z podanych przez Ciebie danych, także wtedy, gdy wypadają one na korzyść wynajmu.

Kiedy kupno naprawdę się opłaca (a kiedy nie)

Decyzja o zakupie mieszkania powinna być oparta na liczbach, nie emocjach. Oto uczciwe porównanie obu scenariuszy:

Kupno opłaca się gdy… Wynajem rozsądniejszy gdy…
Planujesz mieszkać w tym miejscu przez co najmniej 4–5 lat Zmieniasz miasto lub kraj w ciągu najbliższych 2–3 lat
Masz stabilny dochód i zdolność kredytową Nie masz wkładu własnego ani buforu bezpieczeństwa
Rata kredytu jest zbliżona lub niższa niż obecny czynsz Ceny nieruchomości są mocno przeszacowane względem czynszów
Zależy Ci na budowaniu majątku i niezależności od właściciela Cenisz elastyczność i nie chcesz długoterminowych zobowiązań

Mit: „Nie stać mnie na kredyt"

Wiele osób zakłada, że skoro z trudem starcza na czynsz, to na kredyt ich nie stać. Tymczasem jeśli regularnie opłacasz czynsz, już teraz ponosisz koszt mieszkaniowy na podobnym poziomie do potencjalnej raty. Kluczowe pytanie to nie „czy mnie stać?", lecz „czy bank uzna, że mam zdolność?". A to zależy od Twoich dochodów, liczby osób w domu i aktualnych zobowiązań — nie od tego, ile płacisz najemcy.

Jeśli problemem jest wkład własny, nie musisz czekać na uzbieranie 20%. Większość banków akceptuje 10% (z ubezpieczeniem niskiego wkładu), a program Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy BGK gwarantuje brakujący wkład do 20% wartości nieruchomości — maksymalnie 100 000 zł, przy czym gwarancja i wkład własny łącznie nie mogą przekroczyć 200 000 zł. Prowizja za gwarancję to 1% od gwarantowanej kwoty, jednorazowo. Gwarancja może zastąpić brakujący wkład własny, ale nadal potrzebujesz pieniędzy na koszty zakupu i rezerwy na kilka rat.

Na co uważać przed decyzją

  • Koszty jednorazowe przy zakupie: taksa notarialna (maksymalna stawka wg rozporządzenia, zwykle niższa w praktyce), podatek PCC 2% przy rynku wtórnym (pierwsze mieszkanie jest zwolnione), opłaty sądowe, ewentualna prowizja pośrednika. Warto wliczyć je do całkowitego kosztu transakcji.
  • Bufor bezpieczeństwa (Rekomendacja S KNF): banki testują zdolność przy stopie wyższej niż oferowana. Przy oprocentowaniu zmiennym bufor wynosi 5 p.p. minus stopa referencyjna NBP, ale nie mniej niż 2,5 p.p. Przy stałej stopie na 5 lat to 2,5 p.p., a im dłuższy okres stałej stopy, tym mniejszy bufor (Rekomendacja S, def. 7a). Trzymaj własną rezerwę — co najmniej 3–6 rat — zanim podpiszesz umowę.
  • Bieżące koszty własnego M: do raty dochodzą fundusz remontowy, ubezpieczenie nieruchomości, czynsz administracyjny. Łącznie 300–700 zł/mies. zależnie od budynku i miasta.
  • Stabilność dochodu: kredyt hipoteczny to zobowiązanie na 20–35 lat. Warto go zaciągać przy dochodzie z umowy o pracę lub udokumentowanej działalności, nie chwilowego kontraktu.

Sprawdzę za Ciebie, czy masz zdolność — bezpłatnie

Wyślij mi swoje liczby, a w ciągu 24 godzin otrzymasz rzetelną analizę: czy rata będzie niższa niż czynsz, jaką kwotę kredytu możesz uzyskać i jakie warianty warto porównać w bankach.

Chcę bezpłatną analizę →

Najczęstsze pytania

Czy rata kredytu może być niższa niż czynsz najmu?

Tak, w wielu przypadkach miesięczna rata kredytu hipotecznego jest niższa lub zbliżona do czynszu najmu za porównywalne mieszkanie — szczególnie przy wkładzie własnym powyżej 20% i dłuższym okresie kredytowania. Kalkulator powyżej pozwoli Ci porównać dokładne kwoty dla Twojej sytuacji.

Ile wkładu własnego potrzebuję, żeby kupić mieszkanie na kredyt?

Minimalny wkład własny wymagany przez większość banków to 10% (z ubezpieczeniem niskiego wkładu) lub 20% (bez dodatkowych kosztów). Jeśli nie masz wkładu, program Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy (BGK) może zagwarantować brakującą część do 20% wartości nieruchomości, maksymalnie 100 000 zł.

Czy stać mnie na kredyt, skoro ledwo wystarcza na czynsz?

Jeśli regularnie opłacasz czynsz, już teraz obsługujesz zbliżony koszt mieszkaniowy. Kluczowe pytanie brzmi: czy Twoja zdolność kredytowa pozwoli na ratę na poziomie obecnego czynszu? Banki oceniają zdolność na podstawie dochodów, stałych zobowiązań i liczby osób w gospodarstwie. Bezpłatna analiza eksperta pozwoli Ci to sprawdzić bez zobowiązań.

Kiedy wynajem opłaca się bardziej niż kupno?

Wynajem jest rozsądniejszy, gdy planujesz zmienić miasto w ciągu 2–3 lat, nie masz stabilnego dochodu lub wkładu własnego, ceny nieruchomości są mocno przeszacowane względem czynszów (wysoki wskaźnik cena/czynsz), albo cenisz sobie elastyczność życiową ponad budowanie majątku. Uczciwa analiza uwzględnia obie strony — dlatego nasz kalkulator pokazuje pełny obraz.

Jakie dodatkowe koszty wiążą się z zakupem mieszkania na kredyt?

Do kosztów jednorazowych zaliczają się: taksa notarialna, podatek PCC 2% przy rynku wtórnym (zwolnienie dla pierwszego mieszkania), opłaty sądowe i prowizja pośrednika (jeśli dotyczy). Do bieżących kosztów własnego M dochodzą: fundusz remontowy, ubezpieczenie nieruchomości, czynsz wspólnoty/administracji. Kalkulator liczy podatek PCC dokładnie. Koszty notariusza i sądu pokazuje jako maksymalną stawkę notarialną wynikającą z rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości (§3/§6, połowa stawki dla sprzedaży mieszkania/domu) powiększoną o VAT 23% oraz regulowane opłaty sądowe — to górna, ustawowa granica, a nie cena konkretnej kancelarii, która często jest niższa i zależy od zakresu czynności.

Zobacz też inne kalkulatory

Kalkulator raty kredytu Kalkulator zdolności kredytowej Kalkulator nadpłaty Kalkulator refinansowania Kalkulator kredytu gotówkowego